“稳定楼市”发出的信号值得重新思考

中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 12月3日，国务院召开第十七次专题学习会，主题是“深入推进以人为本的新型城镇化，努力构建城乡一体化发展新格局”。李强总理在领导调研时强调，要实施城市更新行动，把城市更新与消除安全隐患、稳定楼市等工作结合起来，扎实推进好住房建设和房地产高质量发展。在笔者看来，这次“稳楼市”专题研究释放出的信号值得思考。新型城镇化仍是未来促进经济增长、扩大内需的重要战略。 “稳楼市”不一定是短期之举利于监管。其深层内涵是成为新型城镇化战略的重要支撑。未来需要转变为提升城镇化质量、扩大潜在内需的关键杠杆，使房地产市场与人口流动、产业升级产生良性互动。一是“稳楼市”与“好房”工程相辅相成，满足不同居民消费新需求。当前，我国城镇化发展正从规模上升转向质量提升。农业转移人口城镇化需求和改善住房的需求构成了房地产市场的基础。 “好房子”项目是满足各类需求、增加市场活跃度的重要推动力。随着《住宅工程规范》、《安全、舒适、“绿色、智能”成为住房消费的主要诉求，各地也纷纷出台地方标准来应对这一趋势。有的城市对防水工程规定了10年质保，有的城市将高处坠落防护列为“一票否决项”。各地都在逐步增加“好房子”的供给，以优质供应带动需求改善。一系列“稳楼市”政策的持续实施，将为“好房子”打开空间尤其是北京、上海、深圳调整放宽限购政策，成为各地“稳楼市”政策的风向标。据克而瑞统计，仅今年前三季度，地方政府就围绕解限购、放松公积金、优化商贸等出台了556项稳市政策。加大贷款、人才专项支持力度，缓解市场调整压力，满足合理住房需求。未来，“漂亮房子”有望继续支撑家居市场新成交，形成新的价格基准，促进房地产市场供需新的动态平衡，稳定行业需求总体规模。二是“稳楼市”与城市更新同频体现，探索新型城镇化发展新路径。目前，城市更新已从单纯的改造工程逐步升级为新型城镇化的一项重大工作。不仅通过提升存量质量激活市场活力，更与“美丽家园”建设相结合，共同打造房地产开发新模式。一方面，从我国城镇化发展进程来看，有超过300亿平方米我国城市城镇存量住房需要更新改造，新增需求空间较大；另一方面，将城中村改造与危房更新结合起来释放住房需求，不仅可以消除安全风险、完善城市功能，还能有效降低库存、稳定预期。更重要的是，显而易见的是，城市更新正在再次改变房地产开发的逻辑，即从“造房子”转向“创造空间”。通过填补配套缺口、提升房产价值，住宅回归住宅的价格锚点。这种“存量改善”的发展模式，正是新型城镇化对房地产行业的必然要求。三是“楼市稳”与房地产负债型业务相互支撑，加快行业风险的出清和转化。 C当前，房企流动性压力仍是行业化解风险的突出问题，“稳楼市”政策通过激活交易、拓宽渠道，为减债创造了有利条件。供给侧，通过批准保障性住房“白名单”贷款等创新政策，帮助房地产企业优化库存结构，缓解资金压力，为债务重组创造条件。更重要的是，为缓解房地产企业以外的企业流动性压力，基础设施REITs（房地产投资信托基金）向城市更新领域拓展，为企业提供了长期、低成本的融资渠道；房票系统的支付机制让开发者以便快速提取资金。当然，推动房地产企业举债也有利于规范市场秩序，推动企业从规模扩张转向质量提升，培育更适合高质量发展需要的市场主体，为楼市稳定提供长期保障。 “政策激活政策”的良性循环，是“资产市场稳定”的深层次价值。展望未来，在新型城镇化发展框架下，“稳楼市”政策将持续推进。这不仅是行业短期稳定的关键，也是其长期稳定的基础。未来，房地产业将逐步完成向“高品质、低风险、可维护”的新发展模式转型，实现高质量发展。 （编辑：邓浩）